By Thomas William S.

Dalam sebuah seminar investasi property yang pernah saya ikuti, sang trainer menjelaskan konsep investasi property yang benar adalah baru beli sudah untung dan bukan baru beli berharap untung.

Idenya adalah mencari sebuah property yang dijual dibawah harga pasar. Jadi misalkan anda tahu bahwa ada sebuah property yang anda yakin bisa dijual 1 Miliar rupiah dan anda penjualnya mau menjual kepada anda senilai 700 juta rupiah, maka ini memenuhi konsep baru beli sudah untung.

Tapi apakah ada penjual yang begitu tidak logisnya menjual propertinya dibawah harga wajar? Jawabannya selalu saja ada. Bisa jadi mereka mau cepat jual untuk bagi harta gono gini perceraian, butuh dana cepat untuk pengobatan, pembayaran tagihan hutang dan banyak hal lainnya. Hal ini menuntut mereka untuk menjual rugi dan sang pembeli bisa mendapatkan sebuah investasi property dengan konsep baru beli sudah untung.

Sayangnya setelah mencoba tampaknya saya tidak berhasil menjalankan hal ini didalam bidang property. Mungkin saya memang kurang ulet untuk sukses dibidang property seperti ini. Tetapi konsep baru beli sudah untung ini tetap terbawa didalam kepala saya.

Apakah konsep baru beli sudah untung bisa diterapkan dalam investasi saham? 

Orang biasa menjual rugi property karena mereka mengalami sebuah musibah sehingga butuh uang besar dalam waktu cepat. Tetapi dalam pasar saham, orang menjual rugi karena seringkali bersifat tidak rasional. Mereka membeli di harga yang terlalu mahal, tidak tahan melihat floating loss dan terjadi menjual sahamnya. Aksi jual secara massal mendorong lebih banyak lagi aksi jual dari para investor ritel. Hal ini yang seringkali membuat market bersifat tidak rasional dan memberikan kesempatan untuk kita menemukan saham salah harga yang memberikan kita kondisi baru beli sudah untung.

Saya seringkali sebelum membeli saham selalu mencoba melakukan presentasi menjual saham yang mau saya beli kepada teman saya yang TIDAK MENGERTI pasar saham.

Pada tulisan kali ini saya akan memberikan kisah saya ketika mencoba melakukan presentasi menjualsaham MMLP kepada teman say aitu.

Saya membeli MMLP pertama kali pada sekitar bulan Februari 2020 di harga 180 yang berarti market cap sekitar 1.2 triliun rupiah.

Apa yang saya dapatkan dari membayar perusahaan senilai 1.2 Triliun rupiah?

  • Kas di bank senilai 190 miliar rupiah
  • Properti Investasi senilai 6.1 triliun rupiah
  • Total hutang senilai 1.3 triliun rupiah.

Jika saya totalkan kas dan property investasi maka saya mendapatkan sebuah perusahaan dengan real asset senilai 6.2 triliun rupiah (saya bulatkan kebawah).

Jika kita melepaskan sebagian real asset kita untuk membayar total hutang senilai 1.3 triliun rupiah maka kita masih mendapatkan sisa senilai 4.9 triliun rupiah.

Dari sisa 4.9 triliun rupiah jika kita bayarkan seluruh market cap yang merupakan harga beli kita senilai 1.2 triliun rupiah maka kita masih mendapati sisa real aset senilai 3.7 triliun rupiah. 

Kita membayar 1.2 triliun rupiah dan mendapatkan sebuah perusahaan yang memiliki real aset berupa kas dan aset property investasi yang bisa membayar lunas semua ongkos pembelian dan sisa hutang perusahaan serta masih memberikan aset gratisan senilai 3.7 triliun rupiah.

Orang juga banyak yang berkomentar bahwa asset property investasi MMLP ini tinggi karena selalu direvaluasi setiap tahun sehingga harganya naik. Mari kita kembali lihat data nilai revaluasi aset MMLP:

  • 2019 : 124 miliar rupiah
  • 2018 : 144 miliar rupiah
  • 2017 : 217 miliar rupiah
  • 2016 : 323 miliar rupiah
  • 2015 : 65 miliar rupiah

Total revaluasi asset 5 tahun terakhir senilai 875 miliar rupiah.

Jika kita kurangkan sisa aset gratisan senilai 3.7 triliun rupiah dengan revaluasi aset 875 miliar rupiah ini tetaplah merupakan aset gratisan senilai 2.875 triliun rupiah.

Teman saya ketika mendengar hal itu langsung berpikir apakah ini tidak too good too be true ada perusahaan seperti ini yang bisa kita beli? Saya jawab ya kita bisa beli besok pagi ketika market buka.

Sebagai pedagang yang sering kena tipu, dia mencoba berpikir kritis. Jika perusahaan ini benar seindah yang saya jelaskan, lalu kenapa orang menjualnya dengan harga murah? Jangan-jangan bisnisnya terus rugi dan nanti aset ini akan tergerus habis karena kerugian perusahaan.

Sebuah pertanyaan kritis yang cerdas. Maka saya melanjutkan presentasi saya. MMLP memiliki data sebagai berikut:

  • Laba usaha 2017 142 miliar
  • Laba usaha 2018 216 miliar
  • Laba usaha 2019 245 miliar rupiah

NB: saya menggunakan laba usaha dibandingkan laba bersih untuk studi kasus MMLP karena MMLP sering melakukan penjualan aset property investasinya dan ini bukanlah sesuatu yang saya anggap pendapatan yang reguler bisa didapatkan.

Teman saya yang mendengar MMLP sebuah perusahaan dengan banyak aset gratisan yang bisa memberikan laba usaha lebih dari 200 miilar rupiah tiap tahun yang merupakan 16% dari market cap saat itu terlihat tidak percaya.

Dia lalu mengeluarkan sebuah kalimat, kalau kaya gitu mana mungkin kita rugi beli perusahaan seperti ini. 

Tampaknya presentasi ini berhasil, teman saya akhirnya mengikuti saya membeli saham MMLP pada saat itu.

Walau baru beli sudah untung bukan berarti harga tidak bisa turun

Setelah kami membeli saham MMLP tersebut saya ingin melanjutkan cerita dengan harga langsung meroket tinggi.

Sayangnya tibalah bulan mengerikan dalam dunia investasi yaitu Maret 2020. Semua saham dihajar habis dengan penurunan sadis. Tidak terkecuali MMLP yang terus turun hingga sempat menyentuh 114.

Sayang saat itu dry powder sudah habis untuk berbelanja saham – saham lain. Hingga akhirnya saya mulai membeli lagi MMLP ketika “sudah” diangka 136.

Penurunan dari harga 180 ke 114 adalah penurunan senilai -36%. Penurunan dari harga 180 ke 136 adalah penurunan senilai -24%. Saya rasa banyak orang yang mungkin tidak bisa tidur nyenyak melihat angka floating loss seperti itu.

Tetapi apa yang terjadi pada saya dan teman saya sangatlah berbeda. Perusahaan baru beli sudah untung yang sebelumnya dihargai 1.2 triliun rupiah sekarang bisa dibeli dengan harga 800 miliar rupiah. Hal ini membuat kami tambah semangat untuk melakukan akumulasi saham tersebut saat itu.

Mengetahui dengan detail informasi dan story yang tepat pada saham yang anda beli menghindarkan anda dari panik dan bertingkah tidak rasional. Market seringkali bersifat tidak rasional. Saham bagus dibuang hingga menjadi salah harga dan saham jelek diborong hingga menjadi harga yang tidak masuk akal sehat.

Kita tidak pernah bisa menebak bagaimana kegilaan market dalam jangka pendek. Tetapi hanya masalah waktu sampai market kembali sadar dari mabuknya dan kembali menjadi rasional. Market akan memahami story indah dibalik saham – saham undervalue ini dan akhirnya memberikan apresiasi berupa kenaikan harga yang baik.

Singkat cerita penulis berpisah dengan saham asset play luar biasa ini didekat harga 400, menjadikan MMLP sebagai salah satu koleksi yang berhasil bagger dalam portofolio penulis.

Konsep baru beli sudah untung ini penulis gunakan dalam setiap klasifikasi saham yang ada didalam portofolio penulis yang akan diceritakan di tulisan – tulisan berikutnya. Kenapa saya memulai konsep baru beli sudah untung dengan contoh klasifikasi saham asset play? Karena hal ini yang akan paling mudah untuk dipahami terlebih dahulu.

Nanti saya akan memberikan contoh cerita bagaimana saya menemukan perusahaan baru beli sudah untung pada klasifikasi saham yang lain seperti growth investing, value investing dan cyclical company pada tulisan – tulisan berikutnya.

Skip to toolbar